答：在承租人拖欠租金的情况下，出租人能否采取停水停电措施，应具体问题具体分析：

首先，出租人一般不要采取停水停电措施，因为该自力救济行为，可能会因侵权而导致两个对出租人不利的后果：无法主张停水停电期间的租金（或者占有使用费）和对承租人造成损失的赔偿。

其次，如果打算采取此措施，事先应在租赁合同中写明承租人在欠租的情况下，出租人享有对商户采取停水停电的权利。否则，出租人对采取停水停电措施将因缺乏法律和合同依据而失去正当性。

再次，出租人应提前事先以书面形式告知将采取的停水、停电措施，避免给承租人带来突然损失，以减小赔偿风险。

当然，也有一种较为特殊的情况，如果是承租人和自来水公司、电力公司直接签订了水、电使用合同，那么，承租人用水、用电的权利受法律保护。此时，如果出租人擅自停水、停电造成承租人损失的， 应该承担赔偿责任。

最后，在租赁合同已提前解除，或租赁期出租人已明确拒绝续租的情形下，若承租人仍占用出租物业，出租人采取停水停电等保护性而措施并无不当。但为慎重起见，最好在合同中相应约定，尤其是应明确约定出租人可强制收回房屋，并约定在承租人如未如期归还出租物业的情况下，同时视为承租人自动放弃出租物业内的要所有设备和物品的所有权或使用权，出租人有权自行处置该等设备和物品。鉴于此类强制措施的实操难度，可进一步约定出租人可请公证人员或该物业所在地的居委会、派出所、律师等独立第三方(至少2人)对清理物业的全过程进行公证或见证。同时注意，可约定在承租人延迟支付租金、出租人又不希望解除合同的情况下出租人亦可采取停水停电措施。

法法条依据：

《民法典》

第五百二十六条 当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

看一个案例：

二审法院认为

本院认为，廖某、同湘会公司经协商后自愿签订《租赁合同》,该协议是当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，因此是合法有效的。

关于欠租及履约保证金问题。一、根据同湘会公司支付租金（含管理费）的时间可见，同湘会公司确未支付2020年2月至4月、2021年6月、7月1日至9日的租金。同湘会公司主张，上述期间为受新冠疫情影响严重的时间段，廖某应根据国家政策给予减免租金的优惠，故暂不予支付，该事实有双方之间的多番沟通记录证实，其中同湘会公司发送给廖某要求缓付租金的**记载“等政策明朗……后再协商处理”,故足资认定。可见，同湘会公司并无故意拖欠租金的行为，仅要求搁置该段期间租金的争议，并有相应的政策为据，故不应认定为同湘会公司存在违约行为。二、廖某主张，应按照时间顺序从2021年3月开始起算未付租金，该节主张与同湘会公司支付租金的时间不符，亦与同湘会公司上述要求缓交租金的沟通记录不符，故不予采纳。三、廖某于2021年7月10日至8月10日期间对租赁场地采取停电措施，导致同湘会公司无法正常经营；8月10日至9月15日（廖某主张其通知同湘会公司收回场地的时间）,因此前停电的原因，同湘会公司亦未能正常开展经营活动，因此，同湘会公司无需支付自2021年7月10日至9月15日期间的租金。四、根据《******印发<关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）>的通知》第六条的规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”,因同湘会公司从事的餐饮行业受疫情影响较大，故同湘会公司可酌情按合同约定的租金标准的一半即29250元/月（58500元/月50%）支付2020年2月至4月、2021年6月、7月1日至9日的租金，合计为125775元。廖某上诉要求同湘会公司支付租金193050元，理由不足，本院不予支持。五、因同湘会公司不存在恶意拖欠租金（及水电费）的违约行为，因此，廖某所收取的履约保证金150000元应予退还。

关于电费差额退还问题。《中华人民共和国电力法》第四十三条规定，任何单位不得超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价。第四十四条规定，禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用。第六十六条规定，违反本法第三十三条、第四十三条、第四十四条规定，未按照国家核准的电价和用电计量装置的记录向用户计收电费、超越权限制定电价或者在电费中加收其他费用的，由物价行政主管部门给予警告，责令返还违法收取的费用。可见，各电费收费主体应严格执行电价价目表，按国家核定电价向企业及租户等收取电费，不得通过转供电盈利；妥善处理共用设施用电及损耗问题，不得通过加收电价及电费的方式解决。廖子其与同湘会公司签订的《租赁合同》中约定，电费按每度1.5元收取，该约定的标准高于国家核定电价，高出部分属于无效约定，应予退还。因此，廖某应将多收取的电费退还给同湘会公司。一、《投诉调解书》已约定廖子其退还2018年11月至2021年5月多收取同湘会公司的电费307869.5元（廖子其已退30万元，尚有7869.5元未退）。二、《投诉调解书》第3条约定：“2018年11月至2021年5月以外时间的电费按照国家同时期公布的标准收取”,可见同湘会公司并无放弃主张2018年11月至2021年5月前后时间段的电费差额，还进一步言明“按照国家同时期公布的标准收取”,因此，同湘会公司现要求廖子其退还2015年1月至2018年10月期间的电费差额408640.93元，有充分的理由，应予支持。三、前述第一、二项应付金额累加，廖某共需支付同湘会公司电费差额416510.43元（7869.5元+408640.93元）。

……

案例索引：（2023）粤01民终14419号