房贷利率降了为什么月供却没有减少？通常有以下几种情况。由于公积金贷款利率降低，借款人按揭贷款无法满足月供需求。

·一、公积金贷款利率二套房不变，公积金贷款最多只能买两套房。而在此之前借贷人已经拥有一套房产，那么第二为第二套房、套房的贷款期限为两年。此次房贷利率只有第一套房。购买二套房不能使用公积金贷款，因此本月利息仍按原利率计算。

这是因为二套房的公积金贷款利率和每个月的一样，所以10月1号之前的首套房利率是1.1倍3.259%，也就是3.575%。

·二、首套房重新定价日期未满。借款人的首套住房是以公积金贷款购买，但重新定价的日期是1月1日。即便从2023年10月1日开始，首套房利率也将下调0.15%，但要到2023年1月1日才能确定。利率下调后，每月可少还多少钱？即从2022年度10月1日起至2022年度12月31日止，按原利率计算月息利息不变。

如果你购买的是第一套住房使用公积金贷款，又是在重新定价日期之前，那么你就可以根据下调后的贷款利率确定自己的还款额。

2023房贷利息如何计算？按照一般按揭还款方式的计算公式分为两种，一种是等额本息，一种是本金等额。其中计算公式为等额本息。计算原则：银行从每月的月供中收取本金利息后的剩余，随着剩余本金的减少，月供中利息所占比例有所下降。而由于增加月供中本金所占比例有所上升，但月供总额不变。

·一、等额本金及利息法：计算公式：月还款额=本金x月息x(1+月息)^n/【(1+月息)^n】式中n表示贷款月数 n表示n次方，如240表示240次方(贷款20年240个月)，其中n次方(月息=年息/12)利息总额=月月还贷额-本金。

·二、等额本金法：计算公式：月还款额=本金/N+剩余本金x月息x(贷款月数/2+0.5)，利息合计=本金x月息x(贷款月数/2+0.5)。