【律师说法】开发商通过认购、订购、预订等方式向购房者收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果是因为不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还给购房者。在司法实践中，如购房者已经签订了认购合同并且支付了购房定金，但是在签订正式的商品房买卖合同中对部分条款内容与开发商发生争议且无法解决的，是可以要求解除预约合同并要求返还定金的。

一、案情介绍

2021年7月20日，小张为购买一套公寓，向开发商的员工支付了5万元购房定金。2021年7月24日，小张在开发商的售楼处支付了5万元款项后，开发商给小张提供了一份《认购单》，没有写明商品房买卖合同的签订时间。2021年8月1日，开发商的销售人员约小张前来洽谈签署商品房买卖合同事务时，给小张提供了一份他人签订的购房合同，并表示这份合同内容一个字都不能改。

洽谈过程中，由于小张对该公寓的交付时间、精装细节等关键内容与开发商发生了争议，并且开发商也表示对于公寓水电是否为民用也无法在合同中明确。为此，小张表示不能签订商品房买卖合同，同时还要求开发商退还其支付的5万元定金以及5万元的购房款。

二、争议问题

在本案的审理过程中，小张提供了一段手机录音，清楚记录了开发商的销售人员与小张沟通商品房买卖合同时的过程内容。小张与开发商之所以不能签订正式的商品房买卖合同，是因为如下几点内容：

1、水电是否民用，开发商表示不能在合同中明确。

鉴于公寓一般为商业水电，其水电价格比正常民用住宅楼的水电要高。为此，小张担心一旦公寓为商业水电，其使用的成本就会非常高。而开发商虽然表示公寓确实为民用水电，但是确表示这些承诺内容不能写在合同中。

2、逾期交房与逾期付款的违约金相差六倍。

商品房买卖合同中，开发商逾期交房的违约金为每日万分之零点五，而业主逾期付款的违约金为每日万分之三。因此，业主逾期付款的违约责任是开发商逾期交房违约责任的六倍。小张对此表示不能接受这样不公平的条款，即便其发生逾期付款的可能性很低。

3、约定的交房时间比支付定金前口头承诺的交房时间晚三个月。

小张在支付购房定金前，开发商的销售人员承诺的是在2022年6、7月份即可交房。而在商品房买卖合同中，明确约定的交房时间是在2022年10月31日。因此，约定的交房时间与之前口头承诺的交房时间不一致，晚了至少三个月时间。

4、实际得房率低于口头承诺的得房率。

根据小张与开发商销售人员的微信聊天记录显示，开发商销售人员向小张承诺的得房率为81%，而合同中约定的得房率只有76%，两者相差5%。

5、开发商出售的是精装房，但是却不提供精装房的装修细节及材料。

为了保障今后交房时，验房有据可循，为此小张在签订商品房买卖合同时便询问要求开发商提供精装房的装修细节。但是开发商的销售人员认为该内容必须要等到商品房买卖合同签字之后才可以提供给小张。小张对此表示不能接受。

三、法院判决

法院认为，小张与开发商就购买涉案房产达成订购协议，双方均应当秉持诚实信用原则对将要签订的商品房买卖合同条款继续进行磋商，预约合同的当事人只是负有将预约推进到本约的义务，并无必须缔结本约合同的义务，至于当事人是否成功签订本约合同，则要视双方之后具体协商的结果而定。

1、涉案认购单是小张付款定金5万元之后补签的，属于格式文本，开发商没有证据证明其已经把将要签订的商品房买卖合同文本出具给小张，也没有证据证明小张了解了文本详细内容。

2、根据小张与开发商销售人员的沟通情况可以看出，开发商前期宣传的内容与将要签订的商品房买卖合同的约定并不一致或者没有约定。

3、在商品房买卖合同中未能对小张十分关切的用水用电、装修明细等内容进行约定，并且小张也认为合同对双方的违约责任划定也不平等，且开发商还多次重申合同内容一个字、一个标点符号都不能改。

因此，法院判决涉案合同解除，开发商应当向小张返还定金以及购房款合计10万元。