在房地产行业下行、资金链紧张，叠加疫情及防控政策影响等综合因素下，全国多地先后出现楼盘停工、延期甚至烂尾，随之暴露出来很多违规挪用资金、资金监管不到位等问题。此时，购房者能否单方强制停贷止损呢？停贷风险确实很大但也实属无奈之举，停贷的目的其实还是希望引起相关部门重视，督促开发商复工。

一、购房者是否有权单方停贷及法律风险？

从法律层面来讲，根据合同内容，购房者与银行之间是借贷关系，与开发商之间是房屋买卖关系，属于独立法律关系。如果购房者有充分证据证明楼盘停工、延期或者已烂尾，当然有权采取合法方式维护自身合法权益，手段之一就是通过诉讼方式停止偿还贷款。但对银行而言，银行已经履行放款义务，业主不能以开发商停工为由，拒绝偿还银行借款，所以很难被法律支持。单方贸然停止还贷，大概率会被认定为违约。

一方面，购房者起诉监管银行涉嫌违规操作难以取得充分证据，有赖于相关部门的介入和调查取证，而要拿到这些调查结果也很难；另一方面，开发商和监管银行违规问题，一般由住建、金融等监管部门追责，根据合同相对性原则，并不能当然成为业主不履行与银行按揭贷款合同还贷义务的理由，未经法院判决认定更无权单方停贷。

一旦被法院认定违约，还会影响征信，需承担违约责任及银行为实现债权的费用，被银行申请强制执行，尤其是对有稳定工作、有社会影响的购房者来说负面影响还是很大的。所以从法律层面来讲单方强制停贷并不可取，还是建议尽可能与银行方协商沟通寻求双方可接受的方案之后进行。协商不成的及时通过法律途径变更或解除贷款合同。

二、购房者单方停贷的可行性及司法实践？

疫情之下购房者偿债压力加大，房企频发暴雷影响市场信心，购房者在明知开发商复工无望的情况下，只能将维权的压力只能施加于银行等。我国民法典及司法实践中倡导社会公共利益优先，需要兼顾公平原则、情势变更原则、不可抗力因素等，法院亦有一定的司法裁量权限和尺度，为购房者们停贷维权提供了契机。但前提一定是与银行协商一致或通过诉讼途径获得法院生效文书支持，绝对不是单方随意停贷。

另一个触发购房者停贷维权的原因是司法实践中零星存在地方法院乃至最高法判决称“烂尾楼的风险不应全由购房者承担”的情况。银行发放贷款后，还承担着监管按揭贷款的发放和使用的职能，督促开发商专款专用。如果开发商挪作他用，涉事银行或多或少存在违规操做或监管不到位，是要承担一定责任的。******（2019）最高法民再245号民事判决书，即支持“开发商违约致房屋买卖合同解除，按揭贷款由其承担”的裁判尺度。法院在做出此类个案判决时一般是出于公平角度，同时考虑到社会公共利益及社会影响。

根据《民法典》第533条规定的情势变更原则：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。如果被确认不属于商业风险，继续按原合同履行，对购房者一方显失公平，是有可能被以情势变更原则、公平原则协商变更或解除的。目前实践中对购房者相对有利的司法判决方式主要有两种：一种是，既然开发商违约，认定房屋买卖合同及担保贷款合同解除，则开发商应将购房贷款返还给贷款银行；另一种是，法院没有判决或购房者没有提出解除买卖合同，法院可能会判决阶段性停贷，暂停一定期限内还贷直至开发商交楼。

由于房地产项目的开发建设主体是房地产企业，银行并不能全面监管项目进度和资金使用情况，以停贷方式可以引起一定的舆情和社会影响，施压力度有限，不能直接对开发商构成威胁，还是需要相关部门的重视和介入。

三、法律层面具有一定可行性的几种稳妥的备选维权途径。

当然，首选方式还是协商方式，购房者应利用相关部门对于公共利益、社会舆论的重视，争取与银行、开发商、政府部门各方会商，引起相关部门的重视，协商探讨可能的有效的处理方案。关于贷款可以与银行协商，争取延期还款、变更还款计划，何时恢复施工何时恢复还贷，或者限定一定时间仍不能恢复施工、完工、交房的，就解除按揭贷款合同，并约定好结算方式，或者其他的免责方式。关于施工进度，可以由政府部门主持，给开发商施压，协调施工单位，各方均做适当妥协共同止损而不是由购房者一力承担，共同推进施工进度，监督资金使用。

协商不成的，比较稳妥的做法，还是利用法律途径维权，除通过诉讼途径变更或者解除贷款合同外，万不得已可以考虑解除购房合同。

楼盘一旦停工，购房者可以催告履行，催告后合理期限内仍未复工，即可推定开发商以实际行为拒绝依约交付房屋。根据民法典第563条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，购房者有权解除合同。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

根据《******关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。如果开发商确已丧失继续开发的能力致使出现烂尾、无法交房，购房者可以通过诉讼，以合同目的无法实现为由，请求法院解除商品房买卖合同及贷款合同，并要求开发商、银行承担各自责任。 如果解除合同的请求获得法院支持，也可以向开发商主张退还首付款等，至少可以先不用还贷，解约责任法院也会一并进行认定并做处理。

但需要强调的是，楼盘烂尾主要是由于开发商缺乏资金，如果开发商已经资不抵债，无力返还首付款并承担违约责任，很可能会出现“房款两空”的局面。这只能算是一种断臂求生的方法，解除购房合同一般只有在确定开发商具有一定偿付能力的情况下方可采用，优先考虑变更或者解除贷款合同。且通过法律途径解决烂尾楼问题可能会有1～2年甚至更长时间的时间、经济及精力损耗。最好的出路，可能还是由经济实力强的开发商接盘烂尾楼盘继续盖楼并交付购房者，购房者有了信心自然会继续还贷。

当然，购房者以停贷来倒逼停工楼盘复工，表明大家依然渴望拿回属于自己的房子，不得已而为之，仍然相信政府的处置能力，最基本的信任和信心还在。各部门只要以实际行动呵护好这种信任和信心，以人民利益优先，拿出诚意推动各方问题的解决，拒绝敷衍应付，友好协商，结果就不至于太坏。