【业务背景】

王某与A房地产开发公司（以下简称为A公司）签订房屋买卖合同，约定王某向A公司支付600万款项并按月收取利息，A公司到期返还本金，王某同意A公司于特定日前按照原价回购房屋，并配合解除买卖合同，买卖合同的履行条件为A公司的到期不按时退还房款。后A公司未按期支付利息，同时A公司将该房屋抵押给第三人，王某起诉要求解除合同，A公司按照房屋评估价赔偿损失。一审法院认为房屋买卖合同合法有效，A公司违约，判决双方解除合同，A公司赔偿王某损失1099万元。A公司不服一审判决，要求上诉，将该案件相关材料交到法律顾问处。经过对案件事实及证据综合核实后，法律顾问出具如下法律建议：

【法律意见】

致：A公司

时间：2014年3月12日一、依照现有法律关系看，本案系借贷合同，并非房屋买卖合同关系。

贵公司同王某签订附条件生效的房屋买卖合同时，其双方的真实意思表示系借贷关系，即王某借款给贵公司600万元，贵公司如果不能如期还款，则房屋买卖合同的履行条件成就，贵公司名下的房屋也就是房屋买卖合同中的房屋标的过户给王某，双方的真实约定并非房屋买卖合同关系，而是借贷关系，现在贵公司已经将涉案房屋抵押给第三人，故法律顾问认为，该案件应当依照民间借贷法律关系为切入点，而不是以房屋买卖合同为案由诉讼。

二、贵公司与王某以房屋买卖合同形式代替借款担保合同，双方的借款关系成立。

本案买卖合同约定的王某向贵公司支付600万款项并按月收取利息，贵公司到期返还本金等，均符合借款合同的特征。双方约定房屋买卖合同履行条件为贵公司到期不按时退还房款，故买卖房屋并非双方真实合同目的，而是贵公司以其所售商品房为600万元借款提供抵押担保，双方以房屋买卖合同形式代替借款担保合同。故本案合同的性质名为房屋买卖合同，实为借款合同。虽然双方约定贵公司如果不按时返还借款，王某有权以房屋买卖合同形式取得房屋所有权，但该合同条款因为违反了《物权法》第186条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定而无效。虽然贵公司违约行为给王某造成损失，但该涉案房屋依照法律规定，不能过户给王某。

三、依照双方借款合同约定，贵公司应当返还借款并支付银行同期贷款利率4倍的利息。鉴于双方的借款关系成立及贵公司违约行为给王某造成的损失，贵公司应当支付给王某逾期利率超过银行同类贷款利率的4倍。贵公司应当依照该借款关系偿还本金及利息，将公司损失降到最低。

四、建议贵公司继续提起上诉，将借款关系的成立意见向法院表明，由法院依法裁判。这样如果返回本金，对于贵公司来说，损失可以减少到最低。

【手记】

在银行收紧政策背景下，出现大量以房屋买卖合同形式进行的民间借款行为。对此，法院在实务中的一贯审理原则系依照当事人的真实意思表示确定案件的实质法律关系。后该案件在上诉中，由于A公司多次向法庭强调A公司同王某签订合同时的真实合同目的，并提交双方在签订合同时的视听资料证据，可以证实双方系借款意思表示，而非房屋买卖关系。后二审法院向王某释明本案应为借贷而非房屋买卖合同关系。法院释明后，王某变更了诉讼请求，要求A公司返还本金600万元，支付拖欠利息并赔偿损失。最终二审法院支持了A公司的上诉请求，将买卖合同关系变更为借款关系审理，并判决A公司返还王某本金，从未付利息之日起至借款还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付利息。