2007年6月，婚姻不顺的老王与妹妹小王、妹夫小李口头约定，借用两人名义买房，一切费用由老王承担。2020年6月房贷提前还清，妹妹、妹夫却拒绝过户且更换门锁、挂盘销售。父母亲友多次协调无果，老人将两人诉至法院，要求确认“借名买房”合同有效并赔偿500万元。根据老王持有详细的购房出资证明及购房原始凭证，并其具有添置家电、支付日常开销等实际控制使用房屋的行为。法院依法确认老王与小王、小李存在口头借名买房合同关系。

然而，借名买房的实际购房人和名义买房人之间是什么关系？

根据《中华人民共和国民法典》第九百一十九条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。名义购房人和实际购房人之间实际上是一种委托关系。签订的借名买房协议实际上是委托协议，实际购房人是委托人，名义购房人是受托人，为了实际购房人的利益，名义购房人接受实际购房人的委托，按照实际购房人的指示，用自己的名义帮助想要买房却不能直接买房的实际购房人购买房屋。

借名买房指自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。

借名买房有风险。本案中，老王就是因借名买房才导致了这一些列问题的发生。然而借名买房的行为会造成哪些风险呢？

1，一旦买卖双方发生纠纷，法院查明属于以借名买房的方式来规避国家政策的，一般不会判决继续履行房屋买卖合同；2，如果登记产权人陷入债务纠纷，债权人申请保全，房屋可能作为登记人的财产被法院拍卖；3，如果登记产权人将房屋转让给“善意第三人”，借名人的房子可能要不回来。