设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立”的规定，案涉房屋居住权未设立，双方应当按照离婚协议履行。被告与原告离婚协议中对案涉房屋仅约定了居住权，并未约定被告有权将案涉房屋出租。而被告在未征得原告同意下将房屋出租已违背离婚协议约定，亦表明被告不再对该房屋有生活居住需要，故法院判决其丧失案涉房屋居住权。

《民法典》规定，“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同”，“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定”，据此，书面合同、遗嘱成为各地法院判断居住权是否设立的依据。

针对同一标的物，如居住权设立在先，抵押权设立在后，则抵押权不得损害居住权人行使居住权；参照“买卖不破租赁”原则，如银行对押品行使抵押权，抵押房屋经抵押权实现程序拍卖过户以后，居住权人仍然可以正常行使居住权，直至已设立的居住权终止。如抵押权设立在先，居住权设立在后，则应当优先保护抵押权人，但居住权的存在必然影响抵押物拍卖变现的经济价值。

通过遗嘱设立居住权，从性质上说是附义务的遗嘱。因此，如何认定遗嘱中是否设立了居住权就是十分关键的问题。一般地说，如下情形可以认定为设立了居住权：其一，指明于特定住宅上为继承人之外的人设立居住权，但不影响继承人的继承权;其二，指明于特定住宅上为特定继承人设立居住权，继承人的继承权不受影响;其三，将特定住宅遗赠给他人，并于该住宅上为受遗赠人以外的人设立居住权。应当指出，无论是为继承人还是受遗赠人设立居住权，遗产分割以及遗产债务清偿均不受影响，但无论作为居住权客体的住宅归属于谁，居住权均设立，这也是居住权作为物权具有追及效力之体现。

如果要设立居住权，权利人一定要保存好相应的合同或遗嘱等材料。居住权合同最好能够包含当事人信息、房屋坐落、居住条件和要求、居住期限及争议解决方法等基本内容，并及时向登记部门申请办理居住权登记。除非当事人另有约定，已经设立居住权的房屋一般不允许出租。

居住权是一项特定的物权类型，不是人们随随便便就可以获得或拥有的，它的设立和行使需要满足特定的形式和条件。《民法典》规定的居住权有3种设立方式，一是依合同，当事人之间可以协商一致设立居住权；二是依遗嘱，立遗嘱人可以通过遗嘱为他人设立居住权；三是依法院裁判，多系法院为解决特殊群体的住房问题而设立。

先讲一下这个居住权，在2021年，民法典正式实施将居住权明确为一个新的权利，居住权可以通过遗嘱或者合同来设立，设立以后还要像登记机构去申请居住权登记，登记以后才算设立成功。

居住权除了能以合同的形式设立还，还能通过遗嘱的形式设立。《民法典》第371条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的相关规定。从《民法典》关于居住权的规定来看，通过遗嘱设立的居住权可以参照适用有关居住权不得转让与继承、无偿设立、消灭原因的规定。但《民法典》第368条规定了，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。从该条看，居住权的登记属于登记生效主义。但在实践中，若继承人拒绝办理登记的，那么遗嘱设立的居住权将落空。在处理债务人遗产时，若债务人已通过遗嘱方式为他人设立了居住权

法院经审理认为，依照《中华人民共和国民法典》第三百六十六条之规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要；第三百七十一条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。依据前述法律规定可知，居住权通常基于所有权人的意愿，以订立遗嘱或与居住权人签订合同的形式设立，且应当依据国家法律规定办理登记。涉案房屋登记在老贾夫妇名下，作为房屋所有权人，老贾夫妇有权决定是否为他人设定居住权。

居住权是指自然人依据合同或者遗嘱而取得的，在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住需要所设立的一种享有占有、使用权能的用益物权。当事人可以通过合同或者遗嘱的形式设立居住权，居住权的设立一般是无偿的，居住权的存续期间以明确约定的期间或者居住权人的生存期限为限，居住权人的该种权利不得予以转让、继承。

3、第三百六十八条:居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

根据法律规定，居住权可以通过合同方式、遗嘱方式及法院生效判决设立。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。

居住权的客体为“住宅”，因此，就整个住宅设立居住权当无疑问。但是，能否就住宅的一部分设立居住权，如对一套住宅的某一个房间可否设立居住权，立法例上对此大多持肯定态度。

关于居住权的客体，《民法典》使用的是“住宅”的概念。但基于居住权的设立目的在于“居住”，即使是建筑物、房屋，其也只能是供居住使用，故在居住权中，建筑物、房屋、住宅所代表的意义并无不同，可以通用之。当然，《民法典》直接使用“住宅”的概念，能够更直观地体现居住权的设立目的。就住宅的范围而言，无论是城镇住宅还是农村住宅，无论是建筑物区分所有权中的住宅还是其他住宅，均可以作为居住权的客体。但住宅作为居住权的客体，仍有以下问题需要讨论：

与前述住宅上先设立抵押权、后设立居住权的情形相反，在居住权设立后，所有权人能否再以该住宅设立权利负担呢？对此，应区别不同情形加以认定。就地役权而言，《民法典》第379条规定：“土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。”类推适用该规定，在居住权设立后，未经居住权人同意，所有权人不得就住宅设立地役权。但就抵押权而言，则应另当别论。在居住权设立之后，所有权人有权转让住宅，当然也就有权以该住宅设立抵押权。不过，在这种情况下，于抵押权实现时，居住权在其存续期内对受让人继续有效。

三，所有权人将住宅的所有权转让给买受人，并为第三人设立居住权。此时，存在着两个合同关系即买卖合同和居住权合同，同时存在三方当事人即所有权人、买受人和居住权人。所有权人在出卖住宅时，为第三人设立居住权，实际上是分别进行了两个处分行为。但这种情形与所有权人在设立居住权后再转让住宅有所不同，其是在出卖住宅的同时设立居住权，而后者是先设立居住权再转让住宅；

（一）民法典设立居住权的重要目的之一就是为了实现“人民群众住有所居”的目标，满足赡养、抚养或扶养的社会保障目的。因此，在理解适用居住权规定时，特别注意要在该立法目的的指引下，妥善解读居住权的相关规定。当事人虽然与其他人按份共有一套房屋，但在其他人按份共有的部分设定居住权从而让居住使用利益及于整体房屋显然是对居住生活的进一步保障，与居住权的功能是一致的。本案中，杨大勇基于自己享有1101房屋全部所有权的错误认识，为刘淑芳设立了全部居住权，且杨大勇在遗嘱中将房屋所有权与居住权分别处理，其为刘淑芳单独设立居住权的意思明确。

《民法典》第366条~371条首次将居住权制度纳入民法体系，但目前《民法典》对居住权规定的六个条款仅涉及居住权的含义，设立与消灭等内容，而对于居住权的效力问题基本没有涉及。因此准确的适用上述条款仍需要通过司法解释进一步阐明。本文根据民法典的上述六个条款，对居住权的设立方式、主体范围、客体界定、法律效力和消灭事由等问题进行讨论。

我国《民法典》物权编新增了居住权这一新的用益物权种类。那么何种情况下可以设立居住权？居住权设立需要满足哪些条件？一起看看下面这则案例。