中介带看房屋后，委托人自行与中介人独家代理的房东“偶遇”后私下成交，委托人的行为构成“跳单”吗？需承担法律责任吗？近日，南京中院审结了这起中介合同纠纷案。

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案情简介

朱某为了改善居住条件，看中了某小区的三室房屋。朱某到A中介公司询问并委托其帮忙留心类似房源。

2022年3月12日，A中介公司签下该小区楼上楼下两套独家代理的低价房屋，约朱某前来看房。在查看了该两套房屋后，A中介公司召集朱某与房东王某到中介公司协商。朱某向工作人员询问中介费收费标准，工作人员告知朱某其公司独家代理房源都是收2个点的中介费，且带看的两套房屋已签订了独家协议。

A中介公司组织朱某和房东王某商谈价格并砍下6万元后，因朱某表示看中了其中楼上装修较好的房屋，但价格还要与家人协商，故当天朱某未确定购房即回家。

当晚，A中介公司员工告知朱某看中的楼上房屋已于当晚售出，并询问他还有另一套房屋，房型一样、价格可商，其是否愿意购买，朱某未置可否。

第二天，朱某另行联系B中介公司到案涉房屋所在楼栋看房，在查看了顶楼房屋后下楼时，朱某与王某在电梯门口相遇。朱某与房东王某联系上后，直接由王某带领再次看房，并在朱某带领的B中介公司中介下，商定了王某出售房屋的价格，且于当天签订房屋买卖中介合同，最终由朱某买下了王某的该套房屋。

A中介公司的工作人员之后连续几天询问朱某对王某的房屋商量如何，朱某回复：楼上的房子没买到，老婆有点不高兴。

由于案涉房屋系A中介公司独家代理，很快A中介公司即发现王某的房屋已经售出，且购买人为朱某。A中介公司遂将朱某诉至法院，认为朱某跳过A中介公司，与A中介公司已签独家代理合同的房东签订买卖合同，购买其独家代理的房屋，要求法院判令朱某跳单违约，并按成交价2%的标准支付中介费。

朱某辩称，其不知晓房屋为A中介公司独家代理，也不受独家代理的约束，且与房东是“偶遇”，房屋信息来源于房东，不存在跳单行为。

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法院判决

一审法院经审理认为，朱某不存在恶意跳单行为，但应根据A中介公司提供的中介服务的劳动成果内容支付必要费用，综合酌定朱某支付中介费用3440元。

A中介公司不服，上诉至南京中院。

南京中院认为，委托人已由中介人带看房源并与房东相识后，在无证据证明委托人有其他合法渠道已经获知房源或房东信息的情况下，委托人此后“偶遇”房东并绕开中介人签订合同，仍应认定为跳单。

本案中，朱某已经知晓案涉房屋为A中介公司独家代理房源，且已从A中介公司获知了两套房屋的信息，认识了房东，查看两套房屋，接受了A中介公司服务。基于朱某获取案涉房屋房东信息的唯一来源为A中介公司，故朱某在案涉楼栋与房东“偶遇”，仍属利用A中介公司在先向其提供的房屋信息。朱某在利用A中介公司提供的房屋信息与房东直接联系上后，绕开A中介公司订立合同，符合法律规定的跳单违约构成要件。

由于朱某明知房屋为独家代理，且已与房东签订合同后，在A中介公司工作人员询问其是否购买王某的房屋时，仍然刻意隐瞒已购买该套房屋的情况，故朱某应对其不诚信行为承担更多的付款责任。最终，法院判决朱某向A中介公司支付报酬15000元。

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法官说法

市法院民四庭 张卓慧

《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定：

委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

该条文系民法典的新增条文，是对中介合同中跳单行为认定和处理作出的专门规定。跳单行为中委托人违反了诚实信用原则，界定跳单行为的核心标准在于委托人是否利用了中介人提供的信息和服务。在接受了中介人带看、介绍、商谈等服务后，如果委托人仅有中介人提供的唯一房屋信息来源，而无其他公开渠道或者平台可以获知房屋及房东信息的情况下，委托人跳过中介人直接与房东“偶遇”达成协议，仍属于利用了中介人提供的信息和服务而构成“跳单”，委托人应根据中介人提供的服务程度向中介人支付相应报酬。委托人对中介独家代理房屋是否知晓，不是认定跳单的要件。但如果委托人明知房屋系中介人独家代理，仍跳过中介人与房东另签合同，则显然对跳单行为存在故意，应当加重其报酬支付责任。

中介人掌握的房屋信息为其重要资源，而独家代理则是中介人为锁定资源获得的独家信息。作为买房人，在明知房屋系中介人独家代理的情况下，如果已经利用了中介人提供的信息和服务，在订立买房合同时，也不能跳过该独家代理的中介人，而应本着诚实信用原则积极进行协商，达成协议，并按中介人提供的服务程度支付相应报酬。

法官提醒

中介带看获信息

“偶遇”房东签协议

绕开中介为“跳单”

支付报酬要谨记

供稿：民四庭

编辑：隋文婷

审核：程文军、徐高纯

来源：南京V法院